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El impago de los Gastos de Comunidad como causa de desahucio

Para que el impago de los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) pueda ser causa de desahucio es preciso:

1º.- Que exista un pacto escrito en el contrato que le obligue al arrendatario al abono de dichos gastos, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.  A éste respecto deben de considerarse dos importantes preceptos de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos

EdificioEl art. 17.4/LAU: recibo del pago: “El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.”

art. 20.1/LAU que establece la necesidad de que en el contrato figure el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato “Para que este pacto sea válido se deberá hacer constar por escrito, determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato”

2º.- En segundo lugar, para que el impago de estos gastos sea causa de desahucio, es preciso que el arrendador no haya impedido el pago, sino que haya colaborado para ello, facilitando el recibo y concurriendo al lugar de pago pactado, o en su defecto a la vivienda arrendada.  Cito en este sentido Sentencias como la de 9 septiembre 1991  de la Audiencia Provincial de Zaragoza cuando argumenta: “De la prueba de confesión judicial practicada en la persona del actor se desprende que éste llevaba todos los meses a las oficinas de la… el pertinente recibo. y que sin embargo no presentó al cobro los correspondientes a los meses de febrero a mayo, sin que tampoco reclamase su importe antes de interponer la demanda que ha dado origen a este procedimiento, situación que en el caso enjuiciado tiene peculiar relevancia dada la magnitud de la empresa arrendataria, que efectúa mensualmente numerosos pagos y cobros (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1963). consecuentemente. procede mantener la condena en costas impuesta en la resolución impugnada, sin hacer especial pronunciamiento respecto de los gastos procesales causados en esta alzada (art. 149.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos”

Del mismo modo la Sentencia de 3 de julio de 2000 de la misma Audiencia Provincial de Zaragoza: “Por otra parte, si bien es cierto que son de cargo del Sr. Sevil los gastos de comunidad que correspondan a la vivienda arrendada, pues así se estipuló expresamente en el mentado contrato, no lo es menos que no ha quedado probado en estos autos que los recibos correspondientes, a que alude la actora en su demanda le hubieren sido pasados al cobro por parte de la Comunidad de Propiedad y que los hubiere dejado de abonar. De la documental obrante a los folios 111 a 123 sólo se deduce que dichos recibos son remitidos a los propietarios que no tienen domiciliado su pago en cuenta bancaria, como acontece con el Sr. A., y teniendo en cuenta que en el precedente Juicio de Desahucio por falta de pago de las rentas, promovido por al actor contra el demandado y seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de esta Ciudad, no se alegó por el arrendador el impago de dichos recibos de gastos comunes, pese a que ya habían sido generados, cabe inferir, lógicamente, que aún no había reclamado su pago al arrendatario, y como quiera que la primera mención al respecto lo efectúa en la papeleta de demanda presentada en este juicio y que el arrendatario, ante ello, procedió a su ingreso en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos del Juzgado, en fecha 27 de Octubre de 1999 (folio 53), ha de tenerse por cumplida la obligación que al mismo alcanzaba, lo que hace inviable la acción de desahucio promovida por el actor, tal como viene a resolver acertadamente la sentencia de primer grado, que debe ser confirmada.

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Portada Las Comunidades de Propietarios

 
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Publicado por en diciembre 28, 2012 en Derecho Fácil

 

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Los acuerdos para la supresión de barreras arquitectónicas en las Comunidades de Propietarios

Las obras de supresión de barreras arquitectónicas consisten en la modificación de los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico, o las obras necesarias para la instalación de dispositivos electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior.

Para la supresión de estas barreras arquitectónicas se requiere únicamente el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Se entiende que una persona es minusválida si tiene una disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas.

Asimismo las personas mayores de setenta años con o sin disminución permanente para andar, subir escaleras o superar barreras arquitectónicas, están también legitimadas para exigir de la Comunidad el permiso para realizar las obras tendentes a suprimir las citadas barreras, sin que se les pueda exigir que acrediten su discapacidad con certificado de minusvalía.

Para salvar barreras arquitectónicas, no está prohibida la modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario en la comunicación de la finca o entre la finca urbana y la vía pública, como escaleras, ascensores, pasillos o cualquier otro elemento arquitectónico, de modo que se permita el adecuado y fácil uso por los minusválidos y mayores de setenta años. Estas modificaciones no pueden afectar a la estructura del edificio, o menoscabar los materiales empleados,  debiendo en todo caso ser compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

Está legitimada para solicitar la supresión de barreras arquitectónicas, cualquier persona mayor de 70 años o con alguna de las minusvalías o deficiencias anteriormente señaladas y que resida o trabaje en cualquiera de los pisos o locales.

El titular o, en su caso el usuario, notificará por escrito a la comunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Se acompañará, al escrito de notificación, las certificaciones de minusvalía o de mayor edad y el proyecto técnico detallado de las obras a realizar.

La Comunidad debe comunicar por escrito al solicitante su consentimiento u oposición razonada a la ejecución de las obras, o bien proponer las soluciones alternativas que estime oportunas, en el plazo máximo de sesenta días desde la petición. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar si acepta o no la alternativa propuesta para poder ejercitar las acciones. Transcurrido el plazo de sesenta días sin que la Comunidad de Propietarios comunique expresamente su decisión al solicitante, se entenderán consentidas las obras de adecuación, que podrán iniciarse una vez obtenidas las autorizaciones administrativas precisas.

Comunicada por la Comunidad, su oposición a la ejecución de las obras de adecuación, o no aceptadas las soluciones alternativas propuestas, el titular o usuario de  la finca urbana podrá acudir en defensa de su derecho a la jurisdicción civil.

En caso de que las obras de adecuación sean acordadas conforme a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, con el voto favorable de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, todos los propietarios deberán contribuir a los gastos, pues se trata de un acuerdo que vincula a todos ellos, hayan votado o no a favor del mismo.

Puede descargarse diversos modelos de documentos utilizados en las Comunidades de Propietarios, así como formularios de demandas en asuntos que pueden afectar al normal funcionamiento de las Comunidades

 
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Publicado por en noviembre 26, 2012 en Derecho Fácil, Formularios

 

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Procedimiento para reclamar al Propietario Moroso

Si uno de los propietarios no paga las cantidades con las que debe contribuir al sostenimiento de los gastos generales y al fondo de reserva, el Presidente o el Administrador de la Comunidad podrán reclamar judicialmente tales cantidades, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, por el procedimiento monitorio.

Para conocer de este procedimiento es Juez competente, a elección del solicitante, el Juez de Primera Instancia del domicilio del deudor o el del lugar donde se encuentre la finca.

Para el procedimiento monitorio no es precisa la asistencia de abogado ni de procurador.

Al tratarse de una reclamación de cantidad que se sustancia por medio del llamado procedimiento monitorio, no se inicia mediante la presentación de una demanda, sino mediante una simple petición que puede realizarse con arreglo a un formulario que se puede obtener en el mismo Juzgado.

Es preciso, antes de acudir al procedimiento monitorio, que el Secretario de la comunidad expida una certificación, con el visto bueno del Presidente, acreditativa del acuerdo de la Junta de Propietarios en el que se apruebe la liquidación de la deuda a favor de la Comunidad.

A la cantidad adeudada se podrán sumar los gastos del requerimiento previo al pago, siempre que tal requerimiento conste documentalmente y se justifiquen dichos gastos.

Si el propietario moroso se opone a la petición inicial del procedimiento monitorio, la Comunidad podrá obtener del Juez, sin necesidad de prestar caución, el embargo preventivo de bienes suficientes del deudor para responder del importe de la deuda, los intereses y las costas. En este caso, el deudor puede evitar el embargo prestando aval bancario por una cantidad equivalente a la reclamada por la comunidad.

Si se transmite la vivienda o local, tanto por compraventa, como por donación, o por cualquier otro título que se formalice ante notario, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, debiendo aportar además en ese acto, certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La citada certificación será emitida, en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud, por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Descargue el Formulario de procedimiento monitorio para la reclamación por parte de una Comunidad de Propietarios a un vecino moroso

 
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Publicado por en noviembre 19, 2012 en Derecho Fácil, Formularios

 

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Comunidades de Propietarios: Repercusión del coste de las obras de reparación y mantenimiento del edificio

Obras de Reparación (Ordinarias, extraordinarias y urgentes)

Las obras de reparación en general son aquellas obras que siendo necesarias van dirigidas a reponer o poner remedio a una alteración o menoscabo sufrido en las cosas, ya sea a causa de su uso normal o por causas naturales; son obras necesarias en tanto van dirigidas a restituir o devolver al edificio y a sus servicios o instalaciones comunes su estado primitivo en la medida de lo posible.

Dichas obras son de realización obligatoria, cualquier propietario puede exigirlas, aunque luego la Junta de Propietarios sea la que tome el acuerdo en cuanto a la forma de llevarlas a cabo. Dentro de ellas debemos distinguir, por un lado, las obras de reparación “ordinarias”, que son de carácter previsible y surgen como consecuencia del uso normal del edificio y sus elementos o servicios comunes, correspondiendo su ejecución a la Junta de Propietarios, conforme al artículo 14 c) de la LPH y con cargo al presupuesto anual ordinario elaborado por la Comunidad. Y, por otro lado, las obras de reparación “extraordinarias”, que son aquellas dirigidas a reparar desperfectos que no hayan sido causados por el uso regular o habitual del edificio y sus instalaciones (derivan de acontecimientos imprevistos o caso fortuito, casuales o no, como las dirigidas a reparar daños causados por incendios, rayos o inundaciones); su ejecución deberá adoptarse mediante la convocatoria de una Junta extraordinaria, aprobándose para ello la correspondiente derrama por los gastos del coste de la obra entre los propietarios.

De otro lado, tales obras de reparación pueden revestir el carácter de obras “urgentes”, es decir, aquellas que se dirigen a la conservación o reparación, y que por su imperiosa necesidad deben ser abordadas inmediatamente a fin de evitar un daño o riesgo inminente en la conservación del inmueble, o una gran incomodidad en el uso y disfrute del mismo o de sus elementos. Podrán ser autorizadas y ordenadas por el Administrador en el uso habitual de sus funciones que como tal le atribuye la LPH en el artículo 20 c), sin necesidad de que tenga que contar con la aprobación de la Junta de Propietarios,.

Obras de Mantenimiento (Necesarias para el adecuado “sostenimiento y conservación del edificio”)

Son aquellas destinadas a mantener éste y las cosas o elementos comunes en perfecto estado de servir al uso y funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, evitando que se pierdan o deterioren

El artículo 10-1o establece la regulación general de este tipo de obras configurándolas como una obligación legal que ha de asumir la Comunidad de Propietarios. tales obras han de reunir las debidas “condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad”.

Son condiciones estructurales aquellas que se encargan de determinar la forma de los edificios, distribuyendo y organizando los diferentes espacios o volúmenes

Son condiciones de estanqueidad todas aquellas que sean necesarias para cerrar los diferentes estancos, estructuras o instalaciones, de forma que se impida la filtración de fluidos a través de los mismos.

Son condiciones de habitabilidad, aquellas relativas al acceso y movilidad de las personas, de forma que se garantice la adecuada accesibilidad al edificio.

Son condiciones de seguridad, todas aquellas actuaciones que tienden a prevenir daños personales o materiales que puedan derivarse de incendios, descargas atmosféricas o caídas, de los efectos de la corrosión o agentes agresores

 
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Publicado por en noviembre 17, 2012 en Derecho Fácil

 

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