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De cuando el acreedor y el deudor hipotecario no se encuentran en igualdad de condiciones. Referencia a la llamada acción de deterioro o devastación

Resulta llamativa esta potestad que el art. 117 de la Ley Hipotecaria concede al acreedor hipotecario, se trata de la llamada “acción de deterioro o devastación”:

Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.

Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

En todos estos casos se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

hipotecaY digo que resulta llamativo cuando en tiempos como los actuales, la disminución del valor de las fincas hipotecadas resulta, no ya de una acción dolosa o culposa por parte de los propietarios y posibles deudores hipotecarios, sino de una más que evidente actuación dolosa por parte de los acreedores hipotecarios.  Y es que no nos olvidemos que son estos acreedores hipotecarios, entidades de crédito, quienes “ab initio”, realizan las correspondientes tasaciones inmobiliarias y dan a la finca sobre la que ha de constituirse el derecho real de garantía, una valoración que sirve para la determinación, no solamente del montante del crédito hipotecario, sino también, del precio del inmueble a los efectos de posibles ejecuciones hipotecarias.

Es por ello por lo que no se llega muy bien a entender como el legislador ha pensado únicamente en la posibilidad de que sea el deudor quien actúe malbaratando el valor de la finca hipotecada y no, como lamentablemente ha ocurrido, el valor actual de los inmuebles, muy por debajo del que a los mismos se les dio mediante tasaciones encargadas por los propios acreedores hipotecarios, sea consecuencia de una actuación – dolosa o culposa – que consistió básicamente en inflar descontrolada e injustificadamente el valor de dichos inmuebles, cierto es, todo ello dentro una vorágine de consumo, gasto y despilfarro que nos situó a todos muy por encima de la realidad.

Debería por todo ello de plantearse, aparte de soluciones inmediatas que solucionen realidades que no deberían de darse en un país que se dice desarrollado, proponerse si esas acciones de deterioro o devastación, deberían poder trasladarse a las situaciones que pudieran haber sido generadas por la intervención de los acreedores hipotecarios y, si así llegara a entenderse por parte de los Tribunales, arbitrar medidas de responsabilidad y administración de los créditos hipotecarios en los que, deudor y acreedor hipotecario puedan llegar a ser considerados en idéntica posición de igualdad.

 
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Publicado por en marzo 6, 2013 en Derecho Fácil

 

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La anotación en el Registro de la Propiedad del Auto de Medidas Provisionales

Como consecuencia de la difícil situación económica que atravesamos y los efectos devastadores que sobre los derechos que constitucionalmente tenemos reconocidos en relación al disfrute de una vivienda, surge con cada vez más frecuencia, problemas en relación al reconocimiento de un derecho al uso de la vivienda a través de un Auto de Medidas Provisionales y su efectividad frente a los procedimientos de ejecución hipotecaria.  Este tipo de problemas son habituales sobre todo si se tiene en cuenta que, desde que se dicta un Auto de Medidas hasta que definitivamente se resuelve mediante Sentencia un conflicto matrimonial, pasan con frecuencia muchos meses y, durante ese intervalo, aparece con frecuencia el impago de las prestaciones señaladas como contribución a las cargas matrimoniales y con ello, la posibilidad de ambos cónyuges de afrontar el pago de las mensualidades de amortización del préstamo hipotecario.

¿Qué recomendación se puede realizar a quién resulta beneficiado con la atribución provisional del uso de la vivienda conyugal?

ViviendaEl artículo 103.2.° del Código civil regula la medida de atribución del uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges y permite adoptar “las medidas cautelares convenientes para conservar el derecho de cada uno”.

Entre estas medidas de protección del derecho de los cónyuges de uso de la vivienda familiar se encuentra la de anotación del auto de medidas previas o provisionales concediendo el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges en el Registro de la Propiedad, al ser esta atribución un derecho susceptible de inscripción, en concordancia con lo dispuesto en el art. 42.5 de la Ley Hipotecaria, y su correlativo 2.2 del mismo cuerpo legal.

Se trata, con dicha facultad, de permitir a las partes otorgar publicidad al derecho al uso atribuido y, con esta medida, garantizar el ejercicio del derecho de uso atribuido con eficacia “erga omnes”.

Dispone, si lo desea, a través del siguiente enlace un modelo de solicitud al Juzgado de Mandamiento para la anotación en el Registro de la Propiedad de un Auto de Medidas en relación a la atribución del uso del que fue domicilio conyugal

Solicitud Anotación Auto de Medidas

 
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Publicado por en enero 4, 2013 en Derecho Fácil, Formularios

 

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Requisitos para poder acogerse a la Dación en Pago

Para el el deudor hipotecario

Sólo podrán los deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas.

b) Que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar.

c) Que la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedida para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Requisitos para la entidad crediticia

Es necesario que la entidad de crédito se adhiera voluntariamente al Código de Buenas Prácticas (en vigor desde el 9 de marzo de 2012). Ahora bien, la aplicación del Código de Buenas Prácticas se extiende a las hipotecas concedidas para la compra de viviendas cuyo precio de adquisición no exceda de los siguientes valores:

a) Para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;

b) Para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

En qué a de consistir el plan de reestructuración y la dación en pago

Con carácter previo a cualquier medida que suponga la ejecución hipotecaria, debe de intentarse la reestructuración de la deuda hipotecaria.

Así, los deudores en los que concurran los requisitos que antes hemos citado, pueden solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria al objeto de alcanzar su viabilidad a medio y largo plazo. En un mes desde esta solicitud, la entidad deberá notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración de la hipoteca (carencia en la amortización del capital, ampliación del plazo de amortización, reducción del tipo de interés aplicable y reunificación de deudas).

Si aún así, el plan de reestructuración resulta inviable dada su situación económica de los deudores, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar.

Y si pese a lo anterior, si en los doce meses desde la solicitud de la reestructuración, las medidas de reestructuración e incluso la quita aceptada no resultan viables, podrán los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. En estos casos la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

La Dación supone la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.

 
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Publicado por en noviembre 22, 2012 en Derecho Fácil

 

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Protección deudores hipotecarios

El Consejo de Ministros aprueba las medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, dando luz verde al Real Decreto sobre los desahucios.

Este Real Decreto Ley contiene las medidas clave para atender y paliar las dificultades de los colectivos de mayor vulnerabilidad:

Paralización durante dos años de los lanzamientos, es decir, de la fase final de desahucio, que afecten a los siguientes colectivos:

Que no superen el nivel de rentas previsto tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), que en 2012 es de 532 euros al mes, lo que representaría familias cuyos ingresos mensuales no superen los 1.597 euros.

En aquellas personas en las que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5% en los últimos cuatro años.

En los que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos.

En los que se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad.

Además, se tienen que encontrar en alguna de estas circunstancias.

  • Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente.
  • Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
  • Ser familias con algún menor de tres años.
  • Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral.
  • Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo.
  • Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.
  • Estar en supuestos de violencia de género.

Por otro lado, se pretende la creación urgente de un Fondo Social de Viviendas, con un parque de viviendas destinadas al alquiler con precios bajos para personas que han perdido su vivienda.

Se espera además, que el Gobierno, en la consiguiente tramitación parlamentaria, abordará otros asuntos que deberían formar parte de la Ley consecuencia de este Real Decreto Ley.

En primer lugar, el establecimiento de nuevos umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, para poder entrar en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago.

Asimismo, se mejorarán aspectos relacionados con las subastas y con los intereses de demora, mecanismos para dar mayor independencia a las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias a la hora de tasar la vivienda, la posibilidad de establecer límites en las compras de vivienda habitual para evitar de cara al futuro el sobreendeudamiento o mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones hipotecarias.

 
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Publicado por en noviembre 17, 2012 en Derecho Fácil

 

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