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La enervación de la acción de desahucio a titulo cautelar

Dispone el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

casaEs decir, ante una acción de desahucio, el arrendatario puede y por una única vez, pagar las cantidades reclamadas y las que hasta esa fecha adeuda y conseguir con ello la enervación de la acción, continuando así el arrendamiento vigente. Sin embargo, se plantean en ocasiones situaciones en las que ante una demanda acumulada de desahucio y reclamación de rentas, sin embargo el arrendatario no está conforme, en todo o en parte, con las cantidades que le reclaman, bien porque no las adeuda, o porque ya han sido pagadas en parte, o porque simplemente, existe un pacto o promesa entre el arrendador y el arrendatario de no pedir. Surge entonces la duda de si es o no posible plantear una oposición en lo relativo a la reclamación de rentas y, para evitar que caso de que esta oposición no prosperase, plantear cautelarmente una evervación de la acción de desahucio.

Efectivamente, con la enervación terminan los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o de cantidades debidas por el arrendatario, pero no puede decirse lo mismo de la acción acumulada de reclamación de rentas. Para resolver si el demandado es o no deudor de las rentas, y a la vista de su oposición a la demanda, el juicio deberá seguirse hasta sentencia, eso sí, ya con la acción de desahucio enervada, y a los solos efectos de resolver si el demandado es o no deudor de la cantidad que e le reclama. En consecuencia, la acción de desahucio ha de tenerse por enervada.

Transcribo a estos efectos, la parte que se refiere a este tipo de enervación en los acuerdos adoptados por los jueces de la A.P. de Barcelona sobre los procedimientos de desahucio por falta de pago, ello tras la Ley 37/2011 de Medidas de Agilización Procesal:

“La reforma introduce la modificación del dies a quo para la enervación: en todo caso, sólo cabe la enervación si el arrendatario paga o consigna a disposición del arrendador todo lo reclamado dentro de los 10 días siguientes al requerimiento. En caso de pago o consignación para enervar con conformidad -expresa o tácita- del arrendador procede dictar un Decreto que declare el fin del procedimiento por enervación con imposición de costas (art. 22.5). Cabe el pago o consignación a disposición del arrendador ad cautelam (también en el plazo de 10 días), para asegurar el efecto enervatorio y articular la oposición. Si la consignación es insuficiente, si el arrendador se opone a la enervación, si el arrendatario se opone a la demanda o si discute la procedencia o circunstancias de la enervación, se debe celebrar juicio y se resuelve por sentencia, pronunciándose sobre costas de acuerdo con los arts. 22.5 y 394 LEC, según proceda.”

Modelo Oposición Desahucio con enervación adcautelam

 
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Publicado por en marzo 4, 2013 en Derecho Fácil

 

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Protección deudores hipotecarios

El Consejo de Ministros aprueba las medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, dando luz verde al Real Decreto sobre los desahucios.

Este Real Decreto Ley contiene las medidas clave para atender y paliar las dificultades de los colectivos de mayor vulnerabilidad:

Paralización durante dos años de los lanzamientos, es decir, de la fase final de desahucio, que afecten a los siguientes colectivos:

Que no superen el nivel de rentas previsto tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), que en 2012 es de 532 euros al mes, lo que representaría familias cuyos ingresos mensuales no superen los 1.597 euros.

En aquellas personas en las que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5% en los últimos cuatro años.

En los que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos.

En los que se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad.

Además, se tienen que encontrar en alguna de estas circunstancias.

  • Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente.
  • Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
  • Ser familias con algún menor de tres años.
  • Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33% o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral.
  • Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo.
  • Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consaguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral.
  • Estar en supuestos de violencia de género.

Por otro lado, se pretende la creación urgente de un Fondo Social de Viviendas, con un parque de viviendas destinadas al alquiler con precios bajos para personas que han perdido su vivienda.

Se espera además, que el Gobierno, en la consiguiente tramitación parlamentaria, abordará otros asuntos que deberían formar parte de la Ley consecuencia de este Real Decreto Ley.

En primer lugar, el establecimiento de nuevos umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, para poder entrar en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago.

Asimismo, se mejorarán aspectos relacionados con las subastas y con los intereses de demora, mecanismos para dar mayor independencia a las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias a la hora de tasar la vivienda, la posibilidad de establecer límites en las compras de vivienda habitual para evitar de cara al futuro el sobreendeudamiento o mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones hipotecarias.

 
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Publicado por en noviembre 17, 2012 en Derecho Fácil

 

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