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Consejos a la hora de alquilar una vivienda

Al a hora de alquilar una vivienda usted debe prestar una especial atención a:

1.° Asegúrese de que la vivienda que usted ha elegido está en condiciones de ser habitada. Compruebe que los servicios fundamentales (luz. agua …) y todos los que le ofrezcan (teléfono. gas …) funcionen correctamente y estén al día en pagos.

2.º Pida un contrato escrito. puesto que aunque el contrato verbal es válido y produce efectos jurídicos no ofrece la misma seguridad que el contrato escrito.

3.º El documento escrito del contrato. puede hacerse en los impresos oficiales al efecto o en cualquier otro documento redactado por las partes. De cualquier modo. debe constar de dos ejemplares: uno para el arrendador y otro para el inquilino.

4.º En cualquier contrato de alquiler debe figurar obligatoriamente:

* La localización de la vivienda.

* La identificación del arrendador y del inquilino.Alquileres

* La fecha de firma del contrato.

* La duración del contrato.

* El precio del arrendamiento (o renta).

* La forma de pago.

*La filma de los contratantes.

*Las cláusulas adicionales que se acuerden.

5.° Habitualmente las cláusulas adicionales son:

*El sometimiento del contrato de arrendamiento a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

* La posibilidad de prórroga del contrato. La duración del contrato es libre y los inquilinos gozan del derecho a prórrogas anuales hasta 5 años si la duración pactada fuera inferior a ese plazo. Una vez que pase el plazo fijado en el contrato. o los 5 años si éste fuera inferior. las partes podrán optar entre rescindirlo, con un preaviso de un mes, o la prórroga por plazos anuales hasta 3 años.

* La fianza: El inquilino debe depositar en manos del arrendador una fianza equivalente a una mensualidad o dos si la vivienda se alquila amueblada. El Arrendador devolverá la fianza íntegra al inquilino cuando finalice el contrato siempre que no se le descuente por desperfectos o Impago de recibos. Dicha fianza debe ser depositada en el Organismo Administrativo que en su Comunidad Autónoma gestione el depósito de Fianzas

* La renta y su revisión. Se refleja aquí dónde debe pagar el inquilino y cuándo debe hacerlo (en los 5 primeros días de cada mes, por ejemplo). Para que la renta pueda revisarse más allá del IPC, es preciso que hayan transcurrido al menos 5 años y se determinará la cuantía de ese asunto.

* Obras. El Arrendatario no puede realizar ninguna Obra de mejora sin permiso previo y por escrito del arrendador. Las reparaciones y obras necesarias para la conservación de la vivienda, son de cuenta del arrendador y si el contrato es anterior a 9 de mayo de 1985, el Arrendador puede repercutir el 12% del capital invertido en las obras.

* Gastos e impuestos. Los impuestos. tasas etc que graven la  propiedad de la vivienda corresponden al arrendador salvo pacto en contrario, o que el contrato fuera anterior al 9 de mayo de 1985.

* Los gastos de consumo de agua, luz, gas, teléfono .. son por cuenta del Inquilino.

* Uso. La vivienda arrendada no puede utilizarse para el comercio o la Industria

Modelo Oficial Antiguo6.° Al finalizar el contrato el Inquilino debe devolver la vivienda al arrendador en las mismas condiciones en que le fue entregada. En caso contrario, el propietario podrá exigir el pago de los desperfectos.

7.º No se permite al inquilino subarrendar o ceder la vivienda. sin autorización del arrendador

8.º Subrogación por muerte del titular del contrato.

* Contratos anteriores a 9 de mayo de 1985. Pueden subrogarse:

– Cónyuge o pareja de hecho hasta su fallecimiento.

– Hijos por el plazo de 2 años, hasta que cumplan 25, o hasta su fallecimiento si son mayores de 65 o minusválidos 65 %.

– En defecto de los anteriores, los ascendientes que convivieran 3 años.

* Contratos posteriores a 9 de mayo de 1985. Pueden subrogarse:

– Los anteriores más los hermanos con convivencia de 2 años.

En todos los casos deberá de notificarse al Arrendador el fallecimiento adjuntando certificado de defunción, en el plazo de 3 meses.

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¿Qué es una Sociedad Civil?

Las Sociedades Civiles son sociedades constituidas por dos o más personas que se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre si los beneficios.

La sociedad civil puede serlo sin personalidad jurídica, cuando los pactos entre los socios se mantienen en secreto, y cada uno de ellos actúa en su nombre frente a terceros. La constitución de la sociedad civil sin personalidad jurídica se efectuará mediante un contrato privado.

La sociedad civil tiene personalidad jurídica cuando los pactos entre socios son públicos y se constituyen mediante escritura pública delante de un notario y se han inscrito en el Registro Mercantil. Las sociedades civiles con pactos públicos son sociedades con personalidad jurídica.

La escritura pública delante de notario será obligatoria si se aportan bienes inmuebles o derechos, adjuntando en este caso inventario de los mismos.

El nombre de las sociedades civiles no está regulado, por tanto podrán adoptar el nombre libremente siempre acompañándolo de las palabras “sociedad civil” o bien las siglas “SC”.

RESPONSABILIDAD DE LOS SOCIOS

 Frente terceros, por las deudas sociales, primero responde la sociedad con sus bienes y a falta de éstos responderán los socios de forma ilimitada con sus bienes propios según los pactos que hayan establecido, que serán oponibles a terceros solo en caso que los pactos sean públicos. De lo contrario, en caso que los pactos no sean públicos, la responsabilidad frente a éstos será solidaria y los pactos solo se harán valer entre los socios.

Frente terceros, por las deudas sociales, primero responde la sociedad con sus bienes y a falta de éstos responderán los socios de forma ilimitada con sus bienes propios según los pactos que hayan establecido, que serán oponibles a terceros solo en caso que los pactos sean públicos. De lo contrario, en caso que los pactos no sean públicos, la responsabilidad frente a éstos será solidaria y los pactos solo se harán valer entre los socios.

Los socios responden frente a la sociedad por los daños y perjuicios que le ocasionen con culpa.

 PROCESO DE CONSTITUCIÓN 

Para constituir una Sociedad Civil no hay establecido un mínimo de aportación de bienes, industria o dinero para constituir una sociedad civil.

La sociedad civil se podrá constituir en cualquier forma (contrato escrito o verbal), pero si hay una aportación de bienes inmuebles o de derechos reales, será necesaria la escritura pública delante de notario.

ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD 

Si no hay pacto: todos los socios serán apoderados de la sociedad, pero no podrán enajenar ni modificar los bienes inmuebles sin el consentimiento de los otros socios.

Si hay pacto: podrá haber un administrador único o diferentes administradores que actuarán de forma independiente y se les denominará administradores solidarios, excepto cuando el contrato social establezca que han de actuar de forma conjunta, siendo por tanto administradores mancomunados.

Ventajas: 

􀂃 No precisa de ninguna formalidad por constituirse y por tanto el proceso de constitución es muy rápido.

􀂃 No precisa de gran inversión, solo el capital mínimo para los primeros gastos.

Desventajas: 

􀂃 La responsabilidad del empresario es ilimitada. De las deudas que puedan contraer por la actividad empresarial, puede responder con su patrimonio personal.

􀂃 La falta de personalidad jurídica de la sociedad también puede ser un riesgo, porqué cada uno de los socios, a no ser que se pacte en contra, puede actuar en nombre de la sociedad con la posibilidad de provocar riesgos innecesarios y desconocidos por los demás.

Puede descargarse un modelo de Contrato de Constitución de Sociedad Civil a través del siguiente enlace

 
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Publicado por en noviembre 29, 2012 en Derecho Fácil, Formularios

 

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Contrato de Arrendamiento de una Plaza de Garaje

Descargue un Modelo de Contrato por el que el propietario de una plaza de garaje la arrienda por plazo y precio.

 
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Publicado por en noviembre 17, 2012 en Formularios

 

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Regulación Legal para las Empleadas del Hogar

Con efectos 1 de Enero 2012, se integra el Régimen Especial de Empleados de Hogar dentro del Régimen General mediante la creación del Sistema especial para Empleados de Hogar.

A partir de la fecha indicada, los empleadores que tengan a su servicio empleados de hogar deberán disponer de un código de cuenta de cotización dentro del sistema especial para Empleado-Empleadas de Hogar al que adscribirán a los trabajadores a su servicio.

La mencionada norma prevé la existencia de un periodo transitorio que comprende desde el 1 de Enero de 2012 a 30 de junio de 2012, durante el cual los empleadores con trabajadores en alta deberán comunicar a la Tesorería General de la Seguridad Social los datos necesarios para la apertura del código de cuenta de cotización en el nuevo Sistema Especial, así como los precisos para tramitar el alta de los trabajadores a su servicio, siendo el dato principal la retribución mensual que se abona a la empleada.

Las altas solicitadas durante el periodo transitorio tendrán efectos para la aplicación del sistema especial desde el día primero del mes siguiente a aquel en el que se realice la solicitud (Modelo TA Hogar)

La norma establece que una vez finalizado el periodo transitorio el 30 de junio de 2012, y si el empleador no ha notificado la información a la Tesorería General de la Seguridad Social, esta tramitará de oficio la inclusión el empleado de hogar en el sistema especial con fecha de efectos 1 de julio de 2012 por la base de cotización establecida en el tramo superior a que se hace referencia en el apartado de cotización y recaudación.

Las principales características de la integración del Régimen Especial de la Seguridad Social de los Empleados de hogar son:

1. La cotización estará en función de las retribuciones percibidas por los empleados conforme al siguiente cuadro:

Las retribuciones de los empleados han de ser como mínimo el Salario Mínimo Interprofesional Anual (641,40 en 14 pagas) para el año 2012. Las percepciones salariales se abonarán por el empleador en dinero, y en caso que se abone retribución en especie como alojamiento o manutención esta no podrá ser superior al 30 % del salario total, respetándose en todo caso íntegramente el Salario Mínimo Interprofesional como percepción dineraria.

Ejemplo: Para una retribución salarial de 641,40 € al mes, solo se podrá imputar como retribución en especie como consecuencia de la valoración de vivienda o comida la cantidad de 192,42 € mes, ya que no puede superar dicha valoración en el 30% de las retribuciones dinerarias.

2. Para el año 2012 el tipo de cotización será del 22 % (18,30 a cargo del empleador 3,70 a cargo del empleador). El responsable del ingreso de las cuotas será siempre el empleador y se realizará obligatoriamente mediante domiciliación bancaria o cargo en cuenta.

Ejemplo: Para un salario de 250 € al mes, el empleador realizara una aportación a la seguridad social de 44,50 € mas 8,99 € correspondientes a la cuota del trabajador.

La cuota del trabajador se descontara de su nomina mes a mes siendo el empleador el encargado de realizar el pago conjunto de ambas cuota (pinchar aquí para ver modelo de nómina).

3. Durante los ejercicios 2012 y 2013 existirá una reducción de 20% en las cotizaciones y la reducción se ampliara hasta llegar al 45 % en las familias numerosas.

4. La cotización a la Seguridad Social no implica en ningún caso para los empleados la generación del derecho a la prestación por desempleo, por lo que no procederá la cotización por dicha contingencia.

5. La relación laboral que une a ambas partes deberá formalizarse por escrito siempre y cuando la duración de la relación laboral sea igual o superior a cuatro semanas. En defecto de pacto escrito, el contrato de trabajo se presumirá concertado por tiempo indefinido y a jornada completa. Cualquiera de las partes podrá exigir que el contrato se formalice por escrito, incluso durante el transcurso de la relación laboral. El servicio publico de empleo ha generado un nuevo modelo para registrar estas nuevas situaciones (pinchar aquí para ver modelo), este documento debe ser registrado en la oficina de la Seguridad Social.

La integración de los trabajadores del Régimen Especial de Empleados de Hogar en el Régimen de la Seguridad Social supone, en general, una mejora de sus derechos a las prestaciones de la seguridad social

A partir del 1 de enero de 2012, en caso de incapacidades temporales por enfermedad común o accidente no laboral, los empleados percibirán una prestación desde el cuarto día de la baja en el trabajo, corriendo a cargo del empleador el abono de la prestación entre los días 4 y 8, ambos inclusive, y responsabilizándose la Seguridad Social, a partir del noveno día (anteriormente la prestación se percibirá a partir del día 29), en este caso, el pago del subsidio lo efectuará directamente el INSS.

Durante el periodo transitorio, comprendido entre el 1 de Enero y el 30 de Junio de 2012, en caso de accidente de trabajo o de enfermedad profesional también se percibirá el subsidio desde el cuarto día de la baja, sin embargo una vez finalizado el periodo transitorio en caso de accidente de trabajo o de enfermedad profesional se percibirá a partir del día siguiente al de la baja médica.

En este nuevo Régimen se amplía la protección a las denominadas contingencias profesionales, por lo que en caso de accidentes de trabajo o enfermedad profesional, los trabajadores de este sistema especial tendrán la misma protección que los demás trabajadores por cuenta ajena. Hasta ahora, los empleados de hogar solamente tenían la protección por contingencias comunes

NOTA: Esta información es referente a las empleadas de Hogar que realizan su jornada de trabajo a tiempo completo.

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Publicado por en noviembre 17, 2012 en Derecho Fácil

 

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