RSS

Archivo de la etiqueta: Comunidades de Propietarios

¿Qué mayorías son necesarias en las Juntas de las Comunidades de Propietarios tras la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas?

Para la adopción de acuerdos por las Comunidades de Propietarios debemos de tener en cuenta que no está prevista en la Ley de Propiedad Horizontal una única fórmula de mayoría sino que existen diversas mayorías posibles en función de la decisión que va a adoptarse.

En esta materia y por su extraordinaria importancia, ha sido aprobada la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas con la que se pretende que la necesidad de realizar determinadas obras en el edificio, máxime cuando éstas han sido ordenadas por parte de la Administración, no requiera para su efectividad ni siquiera del acuerdo de la Comunidad, aunque ello suponga la alteración de elementos comunes o incluso del título constitutivo.

La Unanimidad

Solamente se exige unanimidad en los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Unanimidad significa que es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo con la decisión que va a adoptarse y así, basta con que uno solo de los propietarios se muestre en desacuerdo y vote en contra de la decisión que vaya a adoptarse para que no se pueda adoptar esta decisión.

¿Qué ocurre en relación a los propietarios que han estado ausentes en la Junta?

La Ley establece que una vez adoptada la decisión por la Junta de Propietarios a favor de efectuar los cambios o modificaciones que exigen la unanimidad y existiendo propietarios ausentes se comunicará a éstos la existencia de la decisión (bien en el domicilio comunicado a efectos de notificaciones, bien y en su defecto, en el tablón de la Comunidad). Los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad comunicando tal discrepancia por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Sin embargo, la LPH contempla unos supuestos en los que no se aplica la regla de la unanimidad, aunque el acuerdo pueda afectar al título constitutivo o a los estatutos sociales:

– Establecimiento o supresión del servicio de ascensor

– Establecimiento o supresión del servicio de portería o conserjería

– Establecimiento o supresión del servicio de vigilancia

– Establecimiento o supresión de otros servicios comunes de interés general.

En estos supuestos (salvo la instalación de servicio de ascensor*) y por lo que respecta al régimen de mayorías se exige el cumplimiento de un doble requisito:

1º.- El número de propietarios a favor de la adopción de la medida propuesta debe ser como mínimo igual al 60% del total de propietarios;

2º.- Pero además de lo anterior, esos propietarios que han votado a favor tienen que se titulares de un mínimo igual al 60% del total de las cuotas de participación.

* La reforma de la LPH operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el día 28 de junio de 2013, ha modificación el régimen de quorums en lo relativo a la instalación de nuevos ascensores, bastando así la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios

Obras para la supresión de Barreras Arquitectónicas, Mantenimiento y Conservación del Inmueble

MonopolyLa Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el día 28 de junio de 2013, ha modificado drásticamente el régimen de mayorías en relación a la realización de obras que supongan el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad al supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalía, así como obras de conservación del inmueble y sus servicios comunes que hayan podido ser impuesto por la Administración, incluso cuando ello implique la modificación del título constitutivo, o de los estatutos. Se trata de obras obligatorias que deben ser acometidas aunque no exista acuerdo por parte de la Comunidad de Propietarios.

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

En estos casos se debe de actuar de la siguiente manera:

Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

En el caso de no existir resolución administrativa que obligue a la realización de obras de supresión de barreras arquitectónicas o instalación del servicio de ascensor, deberá entonces acudirse al régimen de mayorías: Así se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Mayorías para la adopción de acuerdos que supongan la creación de infraestructuras comunes para disfrutar de determinados servicios (telefonía, telecomunicaciones, televisión, aprovechamiento de energía solar …)

En estos supuestos se exigirá una mayoría igual a un tercio de los propietarios integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Sin embargo y teniendo en cuenta que el requisito de mayorías para la adopción de este acuerdo es bastante bajo, la LPH establece que la comunidad de propietarios no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a esos servicios, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal del dinero.

Mayorías para la adopción de acuerdos que supongan el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general

Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje

Sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Y para el resto de los supuestos, ¿qué mayoría se exige?

Para los acuerdos sobre cuestiones que no han sido establecidas específicas mayorías se precisará, en primera convocatoria, del voto de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, no de los propietarios, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Anuncios
 
2 comentarios

Publicado por en junio 26, 2013 en Derecho Fácil

 

Etiquetas:

El impago de los Gastos de Comunidad como causa de desahucio

Para que el impago de los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) pueda ser causa de desahucio es preciso:

1º.- Que exista un pacto escrito en el contrato que le obligue al arrendatario al abono de dichos gastos, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.  A éste respecto deben de considerarse dos importantes preceptos de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos

EdificioEl art. 17.4/LAU: recibo del pago: “El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.”

art. 20.1/LAU que establece la necesidad de que en el contrato figure el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato “Para que este pacto sea válido se deberá hacer constar por escrito, determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato”

2º.- En segundo lugar, para que el impago de estos gastos sea causa de desahucio, es preciso que el arrendador no haya impedido el pago, sino que haya colaborado para ello, facilitando el recibo y concurriendo al lugar de pago pactado, o en su defecto a la vivienda arrendada.  Cito en este sentido Sentencias como la de 9 septiembre 1991  de la Audiencia Provincial de Zaragoza cuando argumenta: “De la prueba de confesión judicial practicada en la persona del actor se desprende que éste llevaba todos los meses a las oficinas de la… el pertinente recibo. y que sin embargo no presentó al cobro los correspondientes a los meses de febrero a mayo, sin que tampoco reclamase su importe antes de interponer la demanda que ha dado origen a este procedimiento, situación que en el caso enjuiciado tiene peculiar relevancia dada la magnitud de la empresa arrendataria, que efectúa mensualmente numerosos pagos y cobros (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1963). consecuentemente. procede mantener la condena en costas impuesta en la resolución impugnada, sin hacer especial pronunciamiento respecto de los gastos procesales causados en esta alzada (art. 149.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos”

Del mismo modo la Sentencia de 3 de julio de 2000 de la misma Audiencia Provincial de Zaragoza: “Por otra parte, si bien es cierto que son de cargo del Sr. Sevil los gastos de comunidad que correspondan a la vivienda arrendada, pues así se estipuló expresamente en el mentado contrato, no lo es menos que no ha quedado probado en estos autos que los recibos correspondientes, a que alude la actora en su demanda le hubieren sido pasados al cobro por parte de la Comunidad de Propiedad y que los hubiere dejado de abonar. De la documental obrante a los folios 111 a 123 sólo se deduce que dichos recibos son remitidos a los propietarios que no tienen domiciliado su pago en cuenta bancaria, como acontece con el Sr. A., y teniendo en cuenta que en el precedente Juicio de Desahucio por falta de pago de las rentas, promovido por al actor contra el demandado y seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de esta Ciudad, no se alegó por el arrendador el impago de dichos recibos de gastos comunes, pese a que ya habían sido generados, cabe inferir, lógicamente, que aún no había reclamado su pago al arrendatario, y como quiera que la primera mención al respecto lo efectúa en la papeleta de demanda presentada en este juicio y que el arrendatario, ante ello, procedió a su ingreso en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos del Juzgado, en fecha 27 de Octubre de 1999 (folio 53), ha de tenerse por cumplida la obligación que al mismo alcanzaba, lo que hace inviable la acción de desahucio promovida por el actor, tal como viene a resolver acertadamente la sentencia de primer grado, que debe ser confirmada.

Puede si lo desea descargarse de forma completamente gratuita el Manual “Las Comunidades de Propietarios” disponible en la Apple Store para su lectura en un Ipad

Portada Las Comunidades de Propietarios

 
Deja un comentario

Publicado por en diciembre 28, 2012 en Derecho Fácil

 

Etiquetas: , ,

Los acuerdos para la supresión de barreras arquitectónicas en las Comunidades de Propietarios

Las obras de supresión de barreras arquitectónicas consisten en la modificación de los elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico, o las obras necesarias para la instalación de dispositivos electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior.

Para la supresión de estas barreras arquitectónicas se requiere únicamente el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Se entiende que una persona es minusválida si tiene una disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas.

Asimismo las personas mayores de setenta años con o sin disminución permanente para andar, subir escaleras o superar barreras arquitectónicas, están también legitimadas para exigir de la Comunidad el permiso para realizar las obras tendentes a suprimir las citadas barreras, sin que se les pueda exigir que acrediten su discapacidad con certificado de minusvalía.

Para salvar barreras arquitectónicas, no está prohibida la modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario en la comunicación de la finca o entre la finca urbana y la vía pública, como escaleras, ascensores, pasillos o cualquier otro elemento arquitectónico, de modo que se permita el adecuado y fácil uso por los minusválidos y mayores de setenta años. Estas modificaciones no pueden afectar a la estructura del edificio, o menoscabar los materiales empleados,  debiendo en todo caso ser compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

Está legitimada para solicitar la supresión de barreras arquitectónicas, cualquier persona mayor de 70 años o con alguna de las minusvalías o deficiencias anteriormente señaladas y que resida o trabaje en cualquiera de los pisos o locales.

El titular o, en su caso el usuario, notificará por escrito a la comunidad de propietarios, la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía. Se acompañará, al escrito de notificación, las certificaciones de minusvalía o de mayor edad y el proyecto técnico detallado de las obras a realizar.

La Comunidad debe comunicar por escrito al solicitante su consentimiento u oposición razonada a la ejecución de las obras, o bien proponer las soluciones alternativas que estime oportunas, en el plazo máximo de sesenta días desde la petición. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar si acepta o no la alternativa propuesta para poder ejercitar las acciones. Transcurrido el plazo de sesenta días sin que la Comunidad de Propietarios comunique expresamente su decisión al solicitante, se entenderán consentidas las obras de adecuación, que podrán iniciarse una vez obtenidas las autorizaciones administrativas precisas.

Comunicada por la Comunidad, su oposición a la ejecución de las obras de adecuación, o no aceptadas las soluciones alternativas propuestas, el titular o usuario de  la finca urbana podrá acudir en defensa de su derecho a la jurisdicción civil.

En caso de que las obras de adecuación sean acordadas conforme a lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, con el voto favorable de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, todos los propietarios deberán contribuir a los gastos, pues se trata de un acuerdo que vincula a todos ellos, hayan votado o no a favor del mismo.

Puede descargarse diversos modelos de documentos utilizados en las Comunidades de Propietarios, así como formularios de demandas en asuntos que pueden afectar al normal funcionamiento de las Comunidades

 
Deja un comentario

Publicado por en noviembre 26, 2012 en Derecho Fácil, Formularios

 

Etiquetas: , ,