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SEGUROS, AGENCIAS DE ALQUILER Y OTRAS GARANTÍAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El alquiler de una vivienda supone añadir nuevos riesgos a su propietario. A los posibles daños que pueda sufrir la vivienda como consecuencia de su uso, se suma el riesgo de impago del alquiler. Por ello, cada vez se buscan más garantías a la hora de alquilar. Algunas de ellas serían:

  1. El seguro de hogar de una vivienda alquilada

Hay que distinguir entre:

  • El seguro del hogar, como cobertura de los riesgos de la vivienda o sus pertenencias. Las coberturas del seguro de la casa (continente) son las mismas esté alquilada o no, y lo más normal es que la asegure el propietario, pero el contenido de la casa se puede variar, pues en el caso de que esté alquilada es el inquilino el que debe asegurar sus propiedades.
  • El seguro para cubrir los riesgos del alquiler: para protegerse de impagos del inquilino, actos vandálicos o tener cubierta la defensa jurídica frente a la persona que reside en la casa alquilada, y en este caso, el interesado que lo contrata es el propietario.
  1. Garantías del alquiler
  • Fichero de Inquilinos Morosos, que permite a los dueños de viviendas en alquiler conocer y seleccionar a su arrendatario para prevenir la morosidad. Este fichero sólo refleja a los arrendatarios que han recibido una sentencia judicial firme o cuyos datos han sido aportados por los propios arrendadores.Contrato
  • Fianza. Ésta puede ser de una cantidad igual a una o varias mensualidades, y se fija entre ambas partes para cubrir posibles desperfectos en la vivienda y las obligaciones de pago no satisfechas. Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las comunidades autónomas pueden fijar la obligación de los arrendadores de depositar dicha cuantía en un organismo competente hasta que se extinga el contrato.
  • Avales. La ley permite otros tipos de garantías, adicionales a la fianza, al firmar el contrato. Así, el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Entre ellas se encuentran los avales bancarios y los personales.
  1. Agencias de alquiler
  • Otra opción es la intervención de agencias de alquiler, no tanto para buscar vivienda o inquilinos o gestionar el contrato, sino como entidades que asuman los riesgos de deterioro del inmueble e impago del alquiler, creando una relación obligacional entre esa entidad y el arrendador, propia y distinta de la del alquiler y que se mantiene después de que éste se ha firmado.

Artículo publicado por CE ABOGADOS

Modelo de Contrato de Arrendamiento

 
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Publicado por en septiembre 7, 2015 en Derecho Fácil

 

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El Vencimiento de los arrendamientos de locales a fecha 31 de diciembre de 2014

Puesto que el 31 de diciembre de 2014 se encuentra muy cerca, se comienzan a plantear muchas dudas en relación con Contratos de Arrendamiento de Local firmados con anterioridad al 9 de mayo 1985.

Todos estos arrendamientos tenían una duración de 20 años a partir de la vigencia de la LAU 29/94, por lo que el término es el próximo 31 de diciembre 2014. Este plazo puede ser cinco años más si, como ocurre con las personas físicas, hubo traspaso en los diez años anteriores.

Para intentar aclarar las dudas que pueden ir surgiendo, es necesario tener en cuenta estas sencillas cuestiones:

  • En primer lugar, debemos señalar que la controversia afecta únicamente a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, puesto que los perfeccionados después de dicha fecha se regulan mediante Decreto 2/85 así como LAU 29/94, gozando en ambos casos de gran libertad de pactos.
  • En segundo lugar, el arrendatario del local, debe ser una persona jurídica, pues las personas físicas, gozan de duración forzosa hasta la edad de jubilación o fallecimiento del mismo. (Si se produce con anterioridad a su jubilación)

For Rent¿Qué ocurre si se encuentra dentro de los dos supuestos, por fecha de firma y por naturaleza de la persona firmante del contrato?:

Si conforme a pacto, el contrato tuviese un vencimiento posterior al 31 de diciembre de este 2014, la duración tendrá que ser respetada.
En el supuesto de que exista resolución, y el local se utilice de nuevo por la propiedad o tercera persona en la misma actividad en el plazo de un año, usted tendrá derecho a una indemnización igual a 18 mensualidades de renta.
Durante el año siguiente al de la resolución, existirá un derecho preferente de alquiler al anterior arrendatario, siempre que no exista, obviamente, abandono voluntario del mismo.

Recuerde: Lo más interesante, si se encuentra dentro de los casos de resolución del contrato a fecha 31 de diciembre de 2014, es intentar llegar a un acuerdo entre las partes, con un nuevo plazo, o una simple renovación. Es posible que esto suponga por parte del arrendador, un intento de actualizar (al alza) la renta de su local, si bien es cierto, que en el caso de arrendatarios que cumplen correctamente con sus pagos y mantienen el local en buen estado, es incluso beneficioso para el arrendador, seguir manteniendo la relación contractual.

Fuente: http://www.consultingabogados.es

Contratos de Arrendamiento

 
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Publicado por en noviembre 11, 2014 en Derecho Fácil, Formularios

 

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Arrendamientos: Nuevas Medidas para su fomento y consultas más frecuentes

Arrendamientos 1Arrendamientos 2Arrendamientos 3Arrendamientos 4Arrendamientos 5Arrendamientos 6

Contrato Arrendamiento Vivienda Ley 4_2013-2

 
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Publicado por en julio 10, 2013 en Derecho Fácil

 

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Principales Modificaciones Legales que ha sufrido la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 hasta la fecha

 
Estas han sido las principales modificaciones legales que ha sufrido la Ley de Arrendamientos Urbanos desde su aprobación en 1994


Ley 13/1996, de 30-12-1996 (BOE de 31/12/96): Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que establecía la excepción de prestación de fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Ley 50/1998, de 30-12-1998 (BOE de 31/12/98): Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que modificando la disposición adicional quinta, apartado 2, de la Ley 29/1994, determinaba que en los procesos que llevan aparejado el lanzamiento, no se admite al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.

Ley 55/1999, de 29-12-1999 (BOE de 30/12/99): Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, que añade un apartado 12 a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, es decir, la que regula los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda celebrados antes de 1985, ampliando dicha regulación a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia

Ley 1/2000, de 7-01-2000 (BOE de 8/01/00): Ley de Enjuiciamiento Civil, en todo lo referente a la regulación de los procesos por desahucio y reclamación de rentas

Ley 19/2009, de 23-11-2009 (BOE de 24/11/09): Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. En la que se introducen novedades en la LAU de 1994 como la de exclusión de la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares; igualmente se modifican diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el propósito de mejorar y agilizar los procesos de desahucio, regulando determinados aspectos de la enervación e impidiendo que ésta se produzca en el caso de requerimiento previo y fehaciente del arrendador con una antelación de un mes; igualmente se regula la citación al arrendatario mediante cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial; se regula también la posibilidad para el demandante en un juicio de desahucio de anunciar en la demanda  que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique.

Ley 39/2010, de 22-12-2010 (BOE de 23/12/10): Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011.

Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13): Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Última modificación de relevancia que, manteniendo la vigencia de la LAU de 1994 e incluso, la de 1964 y el Decreto Boyer de 1985, sí que realiza una serie de importantes modificaciones, en relación a la duración mínima obligatoria, la posibilidad de desistimiento, la inscripción en el registro de la Propiedad …

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Conviene reflexionar en determinadas afirmaciones que se contienen en la Exposición de Motivos de esta última disposición normativa:

“el mercado de alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas”

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“la búsqueda de mecanismos de flexibilización y dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados”

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“reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes”

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“La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales”

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“que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito”

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“en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.”

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“se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.”

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Publicado por en junio 21, 2013 en Derecho Fácil, Formularios

 

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