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¿Qué mayorías son necesarias en las Juntas de las Comunidades de Propietarios tras la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas?

26 Jun

Para la adopción de acuerdos por las Comunidades de Propietarios debemos de tener en cuenta que no está prevista en la Ley de Propiedad Horizontal una única fórmula de mayoría sino que existen diversas mayorías posibles en función de la decisión que va a adoptarse.

En esta materia y por su extraordinaria importancia, ha sido aprobada la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas con la que se pretende que la necesidad de realizar determinadas obras en el edificio, máxime cuando éstas han sido ordenadas por parte de la Administración, no requiera para su efectividad ni siquiera del acuerdo de la Comunidad, aunque ello suponga la alteración de elementos comunes o incluso del título constitutivo.

La Unanimidad

Solamente se exige unanimidad en los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Unanimidad significa que es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo con la decisión que va a adoptarse y así, basta con que uno solo de los propietarios se muestre en desacuerdo y vote en contra de la decisión que vaya a adoptarse para que no se pueda adoptar esta decisión.

¿Qué ocurre en relación a los propietarios que han estado ausentes en la Junta?

La Ley establece que una vez adoptada la decisión por la Junta de Propietarios a favor de efectuar los cambios o modificaciones que exigen la unanimidad y existiendo propietarios ausentes se comunicará a éstos la existencia de la decisión (bien en el domicilio comunicado a efectos de notificaciones, bien y en su defecto, en el tablón de la Comunidad). Los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad comunicando tal discrepancia por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Sin embargo, la LPH contempla unos supuestos en los que no se aplica la regla de la unanimidad, aunque el acuerdo pueda afectar al título constitutivo o a los estatutos sociales:

– Establecimiento o supresión del servicio de ascensor

– Establecimiento o supresión del servicio de portería o conserjería

– Establecimiento o supresión del servicio de vigilancia

– Establecimiento o supresión de otros servicios comunes de interés general.

En estos supuestos (salvo la instalación de servicio de ascensor*) y por lo que respecta al régimen de mayorías se exige el cumplimiento de un doble requisito:

1º.- El número de propietarios a favor de la adopción de la medida propuesta debe ser como mínimo igual al 60% del total de propietarios;

2º.- Pero además de lo anterior, esos propietarios que han votado a favor tienen que se titulares de un mínimo igual al 60% del total de las cuotas de participación.

* La reforma de la LPH operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el día 28 de junio de 2013, ha modificación el régimen de quorums en lo relativo a la instalación de nuevos ascensores, bastando así la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios

Obras para la supresión de Barreras Arquitectónicas, Mantenimiento y Conservación del Inmueble

MonopolyLa Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en vigor desde el día 28 de junio de 2013, ha modificado drásticamente el régimen de mayorías en relación a la realización de obras que supongan el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad al supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalía, así como obras de conservación del inmueble y sus servicios comunes que hayan podido ser impuesto por la Administración, incluso cuando ello implique la modificación del título constitutivo, o de los estatutos. Se trata de obras obligatorias que deben ser acometidas aunque no exista acuerdo por parte de la Comunidad de Propietarios.

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

En estos casos se debe de actuar de la siguiente manera:

Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

En el caso de no existir resolución administrativa que obligue a la realización de obras de supresión de barreras arquitectónicas o instalación del servicio de ascensor, deberá entonces acudirse al régimen de mayorías: Así se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Mayorías para la adopción de acuerdos que supongan la creación de infraestructuras comunes para disfrutar de determinados servicios (telefonía, telecomunicaciones, televisión, aprovechamiento de energía solar …)

En estos supuestos se exigirá una mayoría igual a un tercio de los propietarios integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Sin embargo y teniendo en cuenta que el requisito de mayorías para la adopción de este acuerdo es bastante bajo, la LPH establece que la comunidad de propietarios no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a esos servicios, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal del dinero.

Mayorías para la adopción de acuerdos que supongan el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general

Se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje

Sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Y para el resto de los supuestos, ¿qué mayoría se exige?

Para los acuerdos sobre cuestiones que no han sido establecidas específicas mayorías se precisará, en primera convocatoria, del voto de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, no de los propietarios, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

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2 comentarios

Publicado por en junio 26, 2013 en Derecho Fácil

 

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2 Respuestas a “¿Qué mayorías son necesarias en las Juntas de las Comunidades de Propietarios tras la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas?

  1. comunero77

    julio 24, 2014 at 11:17 am

    Buenas tardes. Tengo una duda. Anteriormente, para la modificación o alteración de elementos o zonas comunes tengo entendido que se exigía unanimidad. Pero con la modificación no se menciona eso y no sé si bastaría mayoría simple, o si sigue siendo unanimidad por entenderse incluido en “la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.

    Un saludo

     
    • abogadozaragoza

      julio 24, 2014 at 11:45 am

      Si la actuación en elemento común no es de la que pudieran contemplar se en el régimen de mayorías previsto en el art. 17 de la LPH y supone una modificación del título constitutivo ( generalmente por modificación de las cuotas de oarticipación) yo considero que sería precisa la unanimidad

       

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