RSS

Claves de la Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

06 Jun

Hoy jueves 6 de junio de 2013 entra en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas. No estamos realmente ante una nueva LAU, sino ante una importante modificación del contenido de la aún vigente ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

Cabe destacar las siguientes novedades:

1º.- Duración mínima del arrendamiento: Se establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes; si éste es inferior a tres años, la renovación se realizará obligatoriamente por plazos anuales, llegada la fecha del vencimiento hasta el cumplimiento de los tres años, salvo que el inquilino comunique su finalización con 30 días de antelación, como mínimo, antes de la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas. La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de tres años

2º.- Desahucio exprés. La nueva Ley del Alquiler, contempla el desahucio en diez días de aquellos inquilinos que no paguen el alquiler.

3º.- Registro de morosos. Se crea un registro de inquilinos morosos para así potenciar la seguridad jurídica de los arrendadores.

4º.- Autonomía de la Voluntad de las partes: Los arrendamientos de vivienda se regirán por pactos entre las partes, dentro del marco de regulación de la Ley.Es decir, continúa habiendo normas de aplicación obligatoria pero se deja más libertad a las partes. Así por ejemplo, conforme a la nueva regulación, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta, cuando previamente la actualización siempre era anual conforme al IPC; también pueden acordar, a diferencia de la anterior regulación, la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada.

5º.- La nueva regulación permite acordar que se pueda aplicar al pago de la renta las mejoras acordadas y realizadas por el inquilino en la vivienda arrendada.

6º.- El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual si comunica la necesidad de la vivienda como permanente para si, familiares de primer grado o cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad. con un preaviso de 2 meses

7º.- Se establece también, en el caso de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la obligatoriedad de que un tercer adquirente del inmueble, respete y mantenga al arrendador en el uso y disfrute pacifico de la vivienda por el tiempo que restare por cumplirse.

8º.- Desistimiento del contrato: Una vez cumplidos los 6 primeros meses del contrato de arrendamiento, el inquilino puede desistir del contrato con un aviso al arrendador de treinta días, pudiéndose acordar en el contrato las indemnizaciones correspondientes por el desistimiento del arrendatario.

Pages from Contrato Arrendamiento Vivienda Ley 4_2013-2

Anuncios
 
28 comentarios

Publicado por en junio 6, 2013 en Derecho Fácil, Formularios

 

Etiquetas: ,

28 Respuestas a “Claves de la Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

  1. emilio gandia huerta

    junio 9, 2013 at 5:04 pm

    esta nueva ley no deroga la anterior si no solo la modifica en los aspectos que marca la nueva ley , por tanto la LAU del 94 sigue vigente salvo en los apartados en los que modifica y flexibiliza es asi ? .

     
    • abogadozaragoza

      junio 9, 2013 at 5:23 pm

      Efectivamente, esta Ley no deroga la LAU de 1994, solo modifica determinados aspectos de la misma. Por ello, dependiendo de la fecha del arriendo seguirán incluso vigentes la LAU de 1964 y el Decreto Boyer de 1985. Realmente es un caos normativo del que hubiera sido deseable salir con una Ley que diera soluciones unitarias a todos los arrendamientos. Por supuesto, para los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013 son de aplicación las novedades contenidas en esta reforma, algunas como las de la duración mínima del contrato de gran importancia.

       
  2. leonor

    junio 18, 2013 at 9:01 pm

    A qué supuestos se refiere la Ley 4/2013 arrendamientos urbanos Art 4.4 cuando se refiere a la libertad de pactos, “cuando ello sea posible”?

     
    • abogadozaragoza

      junio 19, 2013 at 5:50 am

      La reforma de la LAU pretende dar mayor protagonismo a la autonomía de las partes, algo que en la normativa anterior realmente estaba solo previsto para los arrendamiento para uso distinto al de vivienda, siendo entonces muy tuitiva la regulación de los arrendamientos de vivienda. No obstante se mantienen preceptos de derecho necesario, tales como el de la duración mínima de los arrendamientos, la obligatoriedad de prestar fianza arrendaticia o la obligatoriedad de la forma escrita del contrato cuando así lo solicite una de las partes, preceptos sobre los que no cabe pacto entre las partes que excluya su aplicación.

       
  3. Alberto

    junio 19, 2013 at 3:14 pm

    Con respecto a la novedad 8ª (desistimiento del contrato), si se firma un contrato estandar de alquiler de un año de duracion con renovaciones anuales; ¿significa que pasados los 6 primeros meses el arrendatario puede solicitar la finalizacion del contrato en cualquier momento simplemente con avisar con 30 días de antelacion? En caso de respuesta afirmativa, en este caso ¿se devuelve la fianza depositada? Gracias de antemano!

     
    • abogadozaragoza

      junio 19, 2013 at 3:50 pm

      Efectivamente, así lo prevé el actual art. 11 de la LAU, teniendo en cuenta que para que se devengue indemnización a favor del arrendador, es preciso que se haya pactado en el contrato y que esa indemnización además esté pactada como la de un mes por cada año que restare por cumplir o parte proporcional en el caso de contrato de duración inferior al año. Entiendo que éste artículo limita la posibilidad de establecer cláusulas penales en el contrato que intenten garantizar indemnizaciones superiores a la legal y que esta norma es de carácter dispositivo (art. 6). Respecto de la posibilidad de aplicar el saldo de la fianza a la indemnización, yo recomiendo que expresamente así se establezca en el contrato, ello por cuanto aunque reciente Jurisprudencia (p.ej. Sentencia A.P. Barcelona 48/2013 de 30 de enero) señala que “la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que el arrendador está autorizado a la aplicación de la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia”, hay también Sentencias que entienden que la fianza no se puede aplicar al pago de las rentas, ello por cuanto la propia LAU prevé otros mecanismos de garantía (art. 36.5).

       
      • Alberto

        junio 19, 2013 at 5:31 pm

        Muchas Gracias por la respuesta. En mi caso, no hay ningun apartado del contrato en el se pacte indemnizacion por finalizacion anticipada; por lo cual, si preaviso con mas de 30 días no tendria que pagar indemnizacion ninguna y el arrendador tendria que devolverme la fianza integra ¿es así?

         
      • abogadozaragoza

        junio 19, 2013 at 5:43 pm

        Ese es el tenor del art. 11 de la LAU en el que, siguiendo el espíritu perseguido con esta última reforma se busca que, no solamente en los arrendamientos de local de negocio (arrendamientos para uso distinto al de vivienda) sino también en los de vivienda, prime el principio de autonomía de la voluntad de las partes en la contratación. Es decir, en su caso, cumpliendo el plazo de preaviso, no se devengaría ningún tipo de indemnización en favor del arrendador. En cuanto a la fianza, siempre deberá de responder, se pacte o no, de los desperfectos que pudieran haberse ocasionado en la vivienda y que no sean consecuencia directa del uso de la vivienda, así como del cumplimiento del resto las obligaciones establecidas contrato.

         
      • abogadozaragoza

        junio 19, 2013 at 5:54 pm

        Estoy entendiendo que usted está haciendo referencia a un contrato celebrado con posterioridad al 6 de junio de 2013. Si es un contrato anterior, salvo que las partes expresamente lo sometan a la nueva regulación, el contrato seguirá rigiéndose conforme a la ley hasta entonces vigente y, en este sentido, tenga en cuenta que la facultad de desestimiento anticipado solo se preveía en los contratos de duración pactada superior a 5 años

         
  4. Antonio garcia

    junio 20, 2013 at 8:03 pm

    Actualmente se puede hacer un contrato de 5 años? O solo se puede firmar de 3 +1. Gracias

     
    • abogadozaragoza

      junio 20, 2013 at 8:43 pm

      La duración es la que libremente estipulen las partes, que por supuesto puede ser de 5 o más años. La Ley solo regula el plazo mínimo en favor del arrendatario, de tal manera que, si el plazo estipulado por las partes es inferior a 3 años, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta los 3 años ( antes de la reforma eran prórrogas hasta los 5 años), siempre que así lo desee el arrendatario

       
  5. Pía

    septiembre 13, 2013 at 2:44 pm

    Estimado letrado, querría hacerle una consulta al respecto:
    Si soy inquilina en una casa cuyo dueño quiere vender, y me acaban de enviar el ejercicio del derecho de tanteo, el cual voy a denegar, y el alquiler no está inscrito en el registro de la propiedad:
    1. se rige mi contrato por la ley anterior (el contrato es de Abril de 2011) o por la nueva?
    2. si se rige por la nueva, nuesto contrato al no estar en el registro de la propiedad, como nos afectaría? (heredarían nuestro contrato los nuevos inquilinos?); (en cuanto pueden echarnos?)
    -me interesa registrarnos en la propiedad?es tarde ya al habernos enviado el derecho de tanteo para la compra? hay que hacerlo con el consentimiento del arrendador?

    Muchas gracias por su ayuda,

     
    • abogadozaragoza

      septiembre 13, 2013 at 5:48 pm

      A su contrato le es de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, así lo dispone la Disposición Transitoria Primera de la Ley 4/2013: “Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación…”
      Por ello, y en relación a la venta de la vivienda arrendada, se le aplica el régimen anterior, conforme al cual el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y ello porque su contrato, tal y como me especifica, es de un año de duración.
      En relación a la cláusula de duración que usted transcribe, la duración contractual es de un año (abril de 2012), beneficiándose usted del régimen de prórrogas forzosas hasta los 5 años, salvo que usted manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo, es decir, al menos hasta abril de 2016 tiene usted derecho a prorrogar el contrato.

       
  6. Pía

    septiembre 13, 2013 at 2:53 pm

    Asimismo añadir que en mi contrato no pone nada de 5 años…sino esto:

    ´La duración del arrendamiento se establece contractualmente en un año, a contar desde el día de la firma del presente documento. A su terminación, el contrato podrá ser prorogado por sucesivos períodos de un año de duración de mutua acuerdo de las partes que se entenderá tácitamente producido si ninguna de ellas comunicase a la otra su propósito de dar por resuelto el mismo, con una antelación de, al menos, dos meses anteriores a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórogas. Finalizado el plazo, los arrendatarios deberán dejar la finca libre y vacía a disposición del propietario”.

    Gracias de antemano por su ayuda,

     
  7. Pía

    septiembre 13, 2013 at 8:18 pm

    Muchisimas gracias por la aclaración de mi dudas,
    Saludos cordiales

     
  8. Ester

    octubre 7, 2013 at 1:29 pm

    A ver si me pueden ayudar, tengo un familiar que en agosto alquiló un piso con contrato a 1 año.
    Por problemas de dinero, ha comunicado a las fincas que deberá dejar la vivienda en el mes de Noviembre (con el mes de aviso y antes de que no pueda pagar se marchará).
    En el contrato pone “que en caso de desistimiento del contrato el inquilino deberá indemnizar al propietario con las cantidades establecidas en la legislación actual vigente”
    Que quiere decir? Los meses que anticipó de fianza se los queda el propietario? Como se la legislación que hay actual vigente?
    Gracias por su ayuda.

     
    • abogadozaragoza

      octubre 7, 2013 at 2:42 pm

      Al no haber transcurrido 6 meses desde la formalización del contrato, el arrendatario no puede desistir del arriendo, por ello, el propietario tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato lo que puede suponer el pago de las rentas hasta el plazo de un año pactado. Esta indemnización puede moderarse por los Tribunales atendiendo al perjuicio realmente causado. Yo le recomiendo aguantar en el contrato hasta que hayan transcurrido 6 meses, supuesto en el que el arrendador podrá únicamente exigir una indemnización de un mes por año. En cuanto a la fianza entregada al comienzo del arriendo, esta está destinada a cubrir posibles desperfectos que existan en el inmueble una vez concluido el contrato. El arrendatario tiene derecho a recuperar la fianza una vez terminado el contrato si no hay desperfectos que cubrir

       
  9. Diego

    noviembre 14, 2013 at 11:34 am

    Hola, tenia una pequeña duda al respecto, soy dueño de un local de negocio (bar), lo arrendé el 1 de agosto de 2013, se aplicaría la modificacion que entro en vigor el 6 de junio de 2013, y ayer me llego un burofax de los arrendatarios, informándome que en 2 meses desisten del contrato y me dejan el alquiler. Se aplican los 6 meses mínimos de desistimiento al igual que en arrendamientos de vivienda? el arrendatario estará 5 meses y me lo ha pre avisado con 60 días de antelación. En el contrato no se pactó nada al respecto, unicamente si yo como arrendador desistía, pero no el arrendatario. Podría solicitarle indemnización de 1 mes de renta por cada año de vigor (5 años duración de contrato) ?
    Muchas gracias de antemano. Saludos

     
    • abogadozaragoza

      noviembre 14, 2013 at 1:23 pm

      No existe en relación a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda disposición parecida a la incorporada a la LAU respecto de la posibilidad de desestimiento, preaviso e indemnizaciones previstas para las viviendas. Por ello, el desestimiento se equipara al incumplimiento contractual y puede dar lugar a la indemnización de los perjuicios generados. En cuanto a la determinación de su importe, la finalidad es reponer económicamente al arrendador en la misma situación patrimonial y económica que la que se daría en el caso de que se hubiera cumplido íntegramente el contrato, ello puede suponer la cuantificación del perjuicio en relación al tiempo que restare por cumplir hasta los 5 años de duración pactada. En todo caso, sepa que los tribunales tienen facultad moderadora de la indemnización y esta puede perfectamente ser la de un mes por cada año que restare por cumplir. Yo le recomiendo contestar al burofax advirtiendo al arrendatario de su posición respecto de los perjuicios que le genera la resolución anticipada por desestimiento.

       
      • Diego

        noviembre 14, 2013 at 3:16 pm

        Muchas gracias por la rapidez en la respuesta, enviaré el preceptivo burofax informandole del incumplimiento del contrato y de los perjuicios que me ocasiona dicho desestimiento, aprovenchando para hacerle saber que le solicitaré via judidicial daños y perjuicios consistentes en indemnizacion de 1 mes por cada año que restase de cumplir.

        De nuevo, Gracias

         
  10. SONIA MONTIEL

    noviembre 22, 2013 at 5:03 am

    QUIERO PREGUNTER SI YO ARRENDE UNA CASA HACE 3 AÑOS Y EL ALQUILINO ME PIDE KE LE DE UN TIEMPO PARA DESOCUPAR CUAL SERIA? PERO NO LE HICE FIRMAR NINGUN CONTRATO, EL ME DICE QUE LE DEBO DAR 3 MESES PARA DESOCUPAR GRATIS PORQUE EL TIENE TRES AÑOS.

     
    • abogadozaragoza

      noviembre 22, 2013 at 6:39 am

      Su contrato se rige por la LAU de 1994, por lo tanto, salvo que el arrendatario le haya comunicado a usted su voluntad de no renovar el contrato, este se debería prorrogar año a año hasta los 5 años de duración mínima que establecía el anterior art. 9. Si por el contrario, el arrendatario le ha comunicado a usted con 30 días de antelación a a fecha en la que se cumpla cualquiera de los años por los que se está prorrogando su contrato, su voluntad de no renovarlo, este se extingue llegada dicha fecha. Durante este plazo de 30 días de preaviso, siguen vigentes las obligaciones contractuales de ambas partes y entre ellas, por supuesto, la del pago de las mensualidades de renta.

       
  11. PEPI

    abril 8, 2014 at 6:35 pm

    HICE UN CONTRATO DE ALQUILER DE UN PISO CON FECHA 1 DE JUNIO DE 2013 , MI INQUILINA ME DEBE EL MES DE MARZO DE 2014 Y ESTE MES AUN NO ME HA PAGADO,¿PUEDO EMPEZAR LOS TRAMITES PARA UN DESAHUCIO EXPRES?.¿ LA LEGISLACIÓN PARA ELLO ES IGUAL QUE LOS DE LA ANTERIOR LEY O SE TARDA MÁS EN DESAHUCIAR SI EL CONTRATO ES ANTERIOR AUNQUE SEA DE UNOS DÍAS ?, EN EL BUROFAX ,CUANTOS DÍAS DE PLAZO LE PUEDO DAR PARA QUE ME PAGUE ANTES DE DENUNCIARLA.

     
    • abogadozaragoza

      abril 8, 2014 at 6:43 pm

      La legislación procesal aplicable es la vigente a la fecha en la que usted interponga la demanda. Mándele un burofax ofreciéndole el plazo prudencial de 7 días para que regularicé su situación de impagos

       
  12. Veronica Diaz

    julio 22, 2014 at 5:14 pm

    Buenas tardes

    hice un contrato con una agencia de arrendamientos por un año el cual se cumple el 1 de agosto pero el 23 de mayo solicite una modificación para que no se renovara por otro año solo por 6 meses, la respuesta fue negativa por parte de la agencia porque hice la solicitud 2 meses antes cuando ellos dicen q deben ser tres y esta estipulado en el contrato firmado el 1 de agosto de 2013. y en caso de incumplimiento no solicitan tres meses de arrendamientos como multa.

    Esto cambia con la nueva ley?

     
    • abogadozaragoza

      julio 22, 2014 at 5:42 pm

      Buenas tardes.
      Cambia por completo ya que el art. 11 de la LAU, con las modificaciones aprobadas por la Ley 4/2013 de 4 de junio especifica:
      “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
      Si usted cumple los plazos de desistimiento y no hay pacto indemnizatorio en el contrato, pacto que no podrá exceder de la cuantía indemnizatoria que establece el transcrito art. 11, el arrendatario no debería poder reclamarle indemnización alguna.
      Atentamente

       
      • Veronica Diaz

        julio 25, 2014 at 4:43 pm

        Esta ley rige en colombia??

         
      • abogadozaragoza

        julio 25, 2014 at 9:24 pm

        No, es legislación exclusivamente aplicable para los arrendamientos concertados en España

         

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

 
A %d blogueros les gusta esto: