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Archivos Mensuales: diciembre 2012

Recomendaciones a la hora de comprar en Rebajas

Con el año nuevo y fin de la campaña de navidad, se inician las rebajas de enero.  ¿Quiénes no hemos comprado alguna vez en rebajas, liquidaciones o ventas similares … pero, ¿sabemos distinguir unas de otras?, ¿es válida la leyenda de los comercios de no admitir devoluciones en rebajas? …

Se entiende por Rebajas, la venta que llevan a cabo los comerciantes reduciendo los márgenes comerciales, en determinadas épocas del año, generalmente coincidiendo con los cambios de estación y fin de temporada.

Esta prohibida la venta en rebaja de los productos de saldo y de los productos adquiridos expresamente para el periodo de rebajas.

Es Liquidación toda venta realizada como consecuencia de una de estas circunstancias:

• Cese total del negocio, cese parcial, cambio de orientación, de actividad o de estructura del negocio

• Transformación de la empresa o establecimiento.

• O por otras causas como defunción, traspaso, fuerza mayor que impida el ejercicio normal de la actividad comercial o por ejecución de resolución Judicial, arbitral o administrativa.

Es venta de Saldo la que tenga por objeto productos que se hallen en alguna de las siguientes circunstancias:

• Productos defectuosos, deteriorados o desparejados.Bolsa de Compra

• Productos de difícil salida a sus precios habituales por razón de:

– Su pérdida de actualidad.

– Sus reducidas posibilidades de utilización.

Las ventas de saldo sólo podrán realizarse en:

– Establecimientos dedicados exclusivamente a ello.

– Excepcionalmente en cualquier establecimiento, siempre que cumpla los siguientes requisitos:

-Que estén físicamente separados del resto.

-Si la razón del saldo es la pérdida de actualidad, que hayan estado al a venta durante al menos tres meses

CON CUIDADO

• En las ventas en rebaja, junto al precio rebajado debe aparecer el precio habitual.

• No compre en rebajas productos inútiles o que realmente no necesite.

• Si un establecimiento admite normalmente el pago mediante tarjetas de crédito, deberá asimismo hacerlo en época de rebajas.

• En rebajas, liquidaciones, como en cualquier otra época del año, se puede exigir la devolución del producto o dinero, siempre que exista un defecto o tara en la cosa comprada, y que lógicamente la misma no sea consecuencia de compra en saldo.

• Exija siempre en las ventas por correo o a domicilio un «plazo de reflexión”, dentro del cual usted pueda desistir de su compra, en caso de no estar conforme, y recuperar su dinero sin más que devolver lo comprado.

 
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Publicado por en diciembre 31, 2012 en Derecho Fácil

 

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El impago de los Gastos de Comunidad como causa de desahucio

Para que el impago de los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) pueda ser causa de desahucio es preciso:

1º.- Que exista un pacto escrito en el contrato que le obligue al arrendatario al abono de dichos gastos, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma.  A éste respecto deben de considerarse dos importantes preceptos de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos

EdificioEl art. 17.4/LAU: recibo del pago: “El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.”

art. 20.1/LAU que establece la necesidad de que en el contrato figure el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato “Para que este pacto sea válido se deberá hacer constar por escrito, determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato”

2º.- En segundo lugar, para que el impago de estos gastos sea causa de desahucio, es preciso que el arrendador no haya impedido el pago, sino que haya colaborado para ello, facilitando el recibo y concurriendo al lugar de pago pactado, o en su defecto a la vivienda arrendada.  Cito en este sentido Sentencias como la de 9 septiembre 1991  de la Audiencia Provincial de Zaragoza cuando argumenta: “De la prueba de confesión judicial practicada en la persona del actor se desprende que éste llevaba todos los meses a las oficinas de la… el pertinente recibo. y que sin embargo no presentó al cobro los correspondientes a los meses de febrero a mayo, sin que tampoco reclamase su importe antes de interponer la demanda que ha dado origen a este procedimiento, situación que en el caso enjuiciado tiene peculiar relevancia dada la magnitud de la empresa arrendataria, que efectúa mensualmente numerosos pagos y cobros (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1963). consecuentemente. procede mantener la condena en costas impuesta en la resolución impugnada, sin hacer especial pronunciamiento respecto de los gastos procesales causados en esta alzada (art. 149.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos”

Del mismo modo la Sentencia de 3 de julio de 2000 de la misma Audiencia Provincial de Zaragoza: “Por otra parte, si bien es cierto que son de cargo del Sr. Sevil los gastos de comunidad que correspondan a la vivienda arrendada, pues así se estipuló expresamente en el mentado contrato, no lo es menos que no ha quedado probado en estos autos que los recibos correspondientes, a que alude la actora en su demanda le hubieren sido pasados al cobro por parte de la Comunidad de Propiedad y que los hubiere dejado de abonar. De la documental obrante a los folios 111 a 123 sólo se deduce que dichos recibos son remitidos a los propietarios que no tienen domiciliado su pago en cuenta bancaria, como acontece con el Sr. A., y teniendo en cuenta que en el precedente Juicio de Desahucio por falta de pago de las rentas, promovido por al actor contra el demandado y seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de esta Ciudad, no se alegó por el arrendador el impago de dichos recibos de gastos comunes, pese a que ya habían sido generados, cabe inferir, lógicamente, que aún no había reclamado su pago al arrendatario, y como quiera que la primera mención al respecto lo efectúa en la papeleta de demanda presentada en este juicio y que el arrendatario, ante ello, procedió a su ingreso en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos del Juzgado, en fecha 27 de Octubre de 1999 (folio 53), ha de tenerse por cumplida la obligación que al mismo alcanzaba, lo que hace inviable la acción de desahucio promovida por el actor, tal como viene a resolver acertadamente la sentencia de primer grado, que debe ser confirmada.

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Portada Las Comunidades de Propietarios

 
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Publicado por en diciembre 28, 2012 en Derecho Fácil

 

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La Indemnización por clientela en el Contrato de Agencia

La Ley del Contrato de Agencia (LCA) establece las indemnizaciones que se derivan de la declaración de voluntad del empresario de resolver un contrato de agencia:

–       Indemnizaciones por clientela

–       Indemnizaciones por gastos de inversión no amortizados

–       Indemnizaciones por infracción de los plazos de preaviso previstos en el art. 25 de la LCA

En esta entrada vamos a ocuparnos de la primera de las indemnizaciones, la indemnización por clientela.

El artículo 28 de la Ley del Contrato de Agencia establece que cuando se extingue el contrato de agencia, bien sea por tiempo determinado o indefinido, el agente tendrá derecho a una indemnización por clientela siempre que concurran una serie de requisitos que, según la jurisprudencia, tienen un carácter cumulativo

REQUISITOS:

  1. Extinción del contrato de duración determinada o indefinida.
  2. Que el agente hubiese aportado nuevos clientes al fondo de comercio del empresario o incrementado sensiblemente las operaciones con la clientela preexistente.
  3. Que la actividad de promoción del agente sobre esa clientela vaya a continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario.
  4. Que resulte equitativamente procedente por la existencia de pactos de limitación de competencia, por las comisiones que pierda o por las demás circunstancias que concurran

Pasemos a analizar por separado estos requisitos:

1)    Extinción del contrato de duración determinada o indefinida.

El artículo 28.1 de la LCA indica que la indemnización por clientela tiene lugar tanto cuando el contrato de agencia se ha pactado por tiempo determinado, como cuando se ha pactado por tiempo indefinido

agenciaSegún el artículo 25 de la LCA, el contrato de agencia de duración indefinida se extingue por la denuncia unilateral de cualquiera de las partes mediante un preaviso escrito, que será de un mes por cada año de vigencia del contrato hasta un máximo de seis meses, salvo que las partes hubieran acordado un plazo superior. Por lo tanto, el empresario que inste la resolución de un contrato de agencia indefinido con respeto absoluto del plazo de preaviso no está infringiendo obligaciones legales o contractuales, sino ejercitando un derecho legítimo.  No obstante, a tenor del artículo 28.1 de la LCA, incluso este empresario que ha actuado con respeto escrupuloso a la ley y al contrato, deberá satisfacer una indemnización por clientela al agente que acredite reunir los requisitos legales previstos en dicho artículo.

La indemnización por clientela es independiente de la conducta culposa o dolosa del empresario.  Por el contrario, no procederá la indemnización por clientela cuando el contrato de agencia se resuelva por causa imputable al agente y, en concreto, por las causas previstas en el artículo 30 de la LCA a las que posteriormente me referiré.

Se pretende evitar que, a la terminación del contrato de agencia, el empresario se beneficie de la clientela captada por el agente sin compensar a éste porque ello implicaría un enriquecimiento injusto

2)    Que el agente hubiese aportado nuevos clientes al fondo de comercio del empresario o incrementado sensiblemente las operaciones con la clientela preexistente.

– La carga de la prueba de la aportación de nuevos clientes o incremento de las operaciones con la clientela preexistente corresponderá al agente que reclama la indemnización

– En cuanto al incremento de las operaciones por la clientela preexistente, no basta cualquier incremento, que podría obedecer a la dinámica normal del mercado, a un aumento de precios o a una devaluación monetaria, sino que es necesario un incremento considerable, sensible o notorio y derivado de la actividad de promoción efectuada por el propio agente.

– La clientela sólo se considerará aportada por el agente cuando se trate de un cliente nuevo para el empresario

– La aportación de nuevos clientes debe ser producto de la actividad y labor de promoción del agente y no de otras circunstancias.

No procederá la indemnización por clientela:

– Cuando la captación hubiera sido efectuada por el propio empresario o cuando, tal y como se señala en alguna sentencia, la captación de los clientes ha sido efectuada en virtud de un concurso público y, por lo tanto, a consecuencia de las condiciones ofertadas por el empresario.

– La doctrina y la jurisprudencia han declarado la necesidad de minorar la indemnización por clientela en aquellos supuestos en que el cliente haya sido atraído a consecuencia del prestigio de la marca

– Por otro lado, pudiera darse el caso de que el agente hubiera aportado nuevos clientes, pero que éstos fueran de pequeña entidad, de manera que no supusiesen un incremento sustancial del volumen de negocios. En este supuesto, tampoco tendría derecho el agente a indemnización por clientela (opinión doctrinal)

– También pudiera darse el caso que el agente hubiera aportado nuevos clientes, pero que también hubiera perdido gran parte de los de la cartera originaria del empresario o hubiera disminuido las operaciones con los mismos, de forma que el incremento de nuevos clientes no supusiera un incremento correlativo del volumen de negocios del empresario. En este caso el agente que ha aportado nuevos clientes tendría derecho a la indemnización por clientela, siempre que la desaparición de los clientes no fuera imputable al agente, sino que estuviese causada por otras circunstancias, como la dura competencia del sector o la crisis económica.  En cambio, cuando el agente se hubiera dedicado exclusivamente a captar nuevos clientes y hubiera desatendido la cartera originaria, el agente estaría incurriendo en un incumplimiento que podría permitir al empresario solicitar la resolución del contrato sin tener que satisfacer indemnización de ningún tipo al amparo del artículo 26.1.a)

–  Asimismo, la indemnización por clientela debería quedar sustancialmente reducida en caso de que la pérdida de los clientes se debiera al mero juego de la competencia.  No parecería lógico conceder indemnización alguna a un agente que, pese a que haya podido realizar una excelente labor de captación de nuevos clientes, haya permitido que la clientela originaria haya caído en manos de la competencia, de manera que, en definitiva, no se haya producido un incremento de valor del fondo de comercio.

Procedería la indemnización por clientela:

–  El agente no debe ver mermado su derecho a la indemnización en caso de que la pérdida de la clientela se haya debido a causas imputables al empresario, por ejemplo, porque éste ha incumplido frecuentemente los plazos de entrega de productos a los cliente o les ha proporcionado un servicio postventa deficiente o porque, a pesar de haber sido advertido por el agente de exigencias de los estándares de calidad, nivel de precios, promociones y otras prácticas que imperan en el mercado y que impiden la penetración e implantación de los productos del empresario, éste se haya abstenido de adaptarse a esas exigencias

–  Tampoco el agente debería ver reducido sustancialmente su derecho a indemnización en el supuesto en que los clientes se hubieran perdido a consecuencia de una recesión general del mercado, en cuyo caso el mero mantenimiento de valor de la cartera de clientes para el empresario debe ser valorado como algo positivo y susceptible de ser indemnizado.

–  Tampoco debería ver reducida su indemnización el agente cuándo se hubiera producido una pérdida de clientes por causa imputable a los mismos clientes, porque, por ejemplo, han decidido cesar en su actividad empresarial o se ven incursos en un procedimiento concursal.

3)    Que la actividad de promoción del agente sobre esa clientela vaya a continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario.

Para que proceda la indemnización por clientela, el artículo 28.1 de la Ley del Contrato de Agencia establece la necesidad de que dicha clientela pueda continuar produciendo beneficios para el empresario

Sin embargo, en la mayor parte de los casos, la brevedad del plazo de prescripción de un año que el artículo 31 de la Ley establece impide que, en el momento de formularse la demanda por parte del agente, se tengan datos ciertos para valorar cuáles son los beneficios que los clientes aportados por el agente van a continuar proporcionando al empresario. Por ello, se trata de un requisito siempre difícil de valorar, por lo que los juzgados, en la práctica, frecuentemente presumen su concurrencia

4)    Que resulte equitativamente procedente por la existencia de pactos de limitación de competencia, por las comisiones que pierda o por las demás circunstancias que concurran

Los Tribunales vienen atendiendo al requisito de equidad exclusivamente para modular la cuantía de la indemnización, más que para determinar la procedencia de la misma.

Circunstancias de equidad:

  • Concurrencia o ausencia de pactos de limitación de competencia: Aplicando analógicamente el artículo 11 del Real Decreto 1438/1985, de 1 de agosto, por el que se regula la relación laboral de carácter especial de las personas que intervengan en operaciones mercantiles por cuenta de uno o más empresarios sin asumir el riesgo o ventura de aquellas, el Agente sólo estaría legitimado para recibir una indemnización por clientela cuando existiera un pacto de competencia post-contractual
  • cartera agenteque le impidiese competir, directa o indirectamente, con el empresario.
  • Importe de las comisiones que el agente deja de percibir:  Con frecuencia los Juzgados y Tribunales, al calcular la cuantía de la indemnización, vienen concediendo el máximo indemnizatorio fijado en el artículo 28.3 de la Ley del Contrato de Agencia, consistente en la media anual de las remuneraciones recibidas por el agente durante los últimos cinco años. Sin embargo, no se puede indemnizar de la misma manera al agente que ha creado una clientela desde la nada y efectuando un enorme esfuerzo de introducción de un producto en el mercado que a aquél otro que se ha limitado a incrementarla en un 10 o 15%, No se puede recompensar de la misma manera a aquél que, a lo largo de diez años, ha incrementado la clientela o las operaciones en un 50%, que a aquél que, en un año, la haya incrementado en un 10%.  Habrá que atender al porcentaje que los clientes aportados o el incremento de operaciones representen sobre el total de las remuneraciones que percibidas por el agente para determinar la cuantía-base de la indemnización que le corresponde. La cuantía definitiva debería ser determinada por el resto de las circunstancias de equidad.
  • La duración de las relaciones mantenidas entre el agente y el empresario. Cuanto más larga haya sido la relación de agencia, mayor será la indemnización a satisfacer
  • La concurrencia y extensión de un pacto de exclusividad durante el contrato.  No se puede valorar de la misma manera el trabajo de un agente que ha dedicado sus esfuerzos a promover de manera exclusiva los esfuerzos del empresario, que aquel otro que ha diversificado o tenía la posibilidad de diversificar sus esfuerzos
  • Cuando se hubiera producido una pérdida considerable de clientes nuevos, que haya determinado que el fondo de comercio no hubiera aumentado sustancialmente de valor durante todo el periodo de duración del contrato
  • Que los clientes que se hubieran incorporado durante el contrato hubieran sido atraídos primordialmente por el prestigio de la marca o las inversiones en publicidad y promoción efectuadas por el principal. Esto debe ser valorado no sólo como circunstancia de equidad, sino también porque la indemnización por clientela se funda en el aumento de valor que el fondo de comercio haya recibido a consecuencia de la labor de promoción del agente, pero no por otras causas. Con lo que la indemnización por clientela debe reducirse en el supuesto en que el prestigio de la marca o las inversiones en publicidad y promoción efectuadas por el empresario hubieran sido determinantes para la introducción e implantación del producto en el territorio del agente.
  • Cuando las condiciones contractuales del agente hubieran sido especialmente favorables, porque, por ejemplo, hubiesen disfrutado de planes de pensiones y seguros contratados y pagados por el empresario. Asimismo, cuando el agente hubiera recibido como remuneración una cantidad fija que le hubiera exonerado del riesgo empresarial

 CUANTÍA

El artículo 28 de la Ley del Contrato de Agencia no establece una fórmula de cálculo concreta que permita cuantificar el monto de la indemnización por clientela que corresponda en cada caso, sino que se limita a fijar un máximo estableciendo que “la indemnización no podrá exceder, en ningún caso, del importe medio anual de las remuneraciones percibidas por el agente durante los últimos cinco años o, durante todo el periodo de duración del contrato si éste fuese inferior”.

En la práctica, el agente que se considera legitimado para obtener una indemnización por clientela solicita ese límite máximo y no en pocas ocasiones, los Jueces y Tribunales, sin detenerse a examinar los extremos indicados, otorgan ese máximo indemnizatorio.

Sin embargo, debe ser perfectamente defendible ante los Tribunales que la cuantía de la indemnización debería guardar proporción con el número de clientes aportados por el Agente y el volumen de operaciones que éstos comporten, así como la aplicación de circunstancias de equidad del tenor de las analizadas anteriormente.

Para calcular la Indemnización:

  • Sería preciso  distinguir cuáles son los clientes aportados ab initio por la empresa y los obtenidos por el agente durante el contrato y a consecuencia de su actividad de promoción
  • Habría que determinar cuál es el volumen de negocios que los clientes obtenidos por el agente suponen para el empresario
  • Finalmente debería ajustarse la indemnización por clientela que resultase de la operación anterior, incrementándola o reduciéndola en atención a las circunstancias de equidad que alegasen las partes

Si lo desea, puede encontrar diversos formularios relativos al contrato de Agencia

Modelo de Contrato de Agencia

 
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Publicado por en diciembre 27, 2012 en Derecho Fácil, Formularios

 

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El Sistema Arbitral de Consumo

El Sistema Arbitral de Consumo es el instrumento que las Administraciones Públicas ponen a disposición de los ciudadanos para resolver de modo eficaz los conflictos y reclamaciones que surgen en las relaciones de consumo, toda vez que la protección de los consumidores y usuarios exige que éstos dispongan de mecanismos adecuados para resolver sus reclamaciones.

A través del sistema arbitral de consumo las partes voluntariamente encomiendan a un órgano arbitral, que actúa con imparcialidad, independencia y confidencialidad, la decisión sobre la controversia o conflicto surgido entre ellos.

Esta decisión, vinculante para ambas partes, tiene la misma eficacia que una Sentencia.

Las reclamaciones entre particulares o aquéllas en las que el reclamante ha adquirido el bien o contratado el servicio en su calidad de empresario o profesional no pueden ser resueltas a través del Sistema Arbitral de Consumo.

¿Cuáles son sus ventajas?

Las ventajas del Sistema Arbitral de Consumo para ambas partes son:

• RAPIDEZ, porque es un sistema no formalista que se tramita en un corto espacio de tiempo. Máximo seis meses desde el inicio del procedimiento arbitral.

• EFICACIA, porque se resuelve mediante un laudo –resolución arbitral- de ejecución obligada, como si se tratara de una sentencia, sin necesidad de tener que recurrir a la vía judicial ordinaria y no existe límite máximo o mínimo para la cuantía reclamada.

• ECONOMIA, porque es gratuito para las partes que sólo deben costear, en determinados supuestos, la práctica de peritajes.

Para los consumidores y usuarios, es el cauce más adecuado para que los consumidores o usuarios puedan hacer valer sus derechos sin las dificultades que, normalmente, supone para ellos acudir a la vía judicial. Para las empresas y profesionales, refuerza la confianza de los consumidores en aquellas empresas que ostentan el distintivo de adhesión al sistema, ya que saben que en caso de conflicto entra en juego un procedimiento para resolverlo que es rápido, eficaz y gratuito.

Procedimiento

Arbitraje AdheridoSe inicia siempre a instancia del consumidor o usuario que puede presentar directamente la solicitud de arbitraje o hacerlo a través de su Asociación de consumidores y Usuarios u otro representante. A lo largo de él, no obstante, el empresario o profesional puede plantear las pretensiones que tenga frente al consumidor reclamante siempre que estén directamente relacionadas con la reclamación del consumidor al objeto de que sean igualmente resueltas mediante ese arbitraje.

Una vez recibida la solicitud se comprueba que reúne los requisitos exigidos legalmente y que la reclamación puede ser resuelta a través del Sistema Arbitral de Consumo.

Si el empresario o profesional reclamado está adherido al sistema, el presidente de la Junta Arbitral acordará la iniciación del procedimiento arbitral. Si no lo está, se le traslada la solicitud para que en el plazo de 15 días manifieste si acepta resolver el conflicto a través del Sistema Arbitral de Consumo o si rechaza la invitación a utilizar este sistema.

Si el empresario o profesional opta por rechazar la invitación al arbitraje o no contesta en el plazo concedido, se archivará la solicitud sin más trámites, dado el carácter voluntario del Sistema.

Si el empresario o profesional opta por aceptar la invitación al arbitraje, desde ese momento se considera iniciado el procedimiento arbitral.

Pruebas

El Colegio acordará las pruebas que estime pertinentes bien por propia iniciativa o la de las partes. Cuando las pruebas se acuerden de oficio por el Colegio Arbitral, estás serán costeadas por la Administración de la que dependa la Junta Arbitral de Consumo.

En caso de que se proponga por las partes, el pago de las pruebas será asumido por éstas.

Laudo

El Procedimiento finaliza con un laudo que como una sentencia judicial resuelve el conflicto y tiene eficacia de cosa juzgada. Si las partes llegaran a un acuerdo por sí mismas a lo largo del procedimiento, éste será recogido en un laudo llamado conciliatorio, con el fin de que tenga también la misma eficacia que si de una sentencia judicial se tratase.

Recursos

Contra el laudo dictado por el Colegio Arbitral sólo cabe el Recurso de Anulación ante la Audiencia Provincial en un plazo de dos meses desde la notificación a los interesados y el Recurso de Revisión, conforme a lo establecido en la legislación procesal para las sentencias judiciales firmes.

No podrán ser objeto de arbitraje de consumo.

A. Las cuestiones sobre las que exista resolución judicial firme y definitiva.

B. Aquéllas en que las partes no tengan poder de disposición.

C. Tampoco será posible el Arbitraje de Consumo en las cuestiones en las que según la legislación vigente deba intervenir el Ministerio Fiscal.

D. Cuando concurra intoxicación, lesión, muerte o existan indicios racionales de delito.

E. La responsabilidad civil por daños y perjuicios directamente derivada de intoxicación, lesión, muerte o de hechos en los que existan indicios racionales de infracción penal.

Éste y otros artículos puede encontrarlos en la revista de AESFAS (Asociación Española de Funcionarios y Amigos Senior) asociación de la soy Despacho Colaborador para la Comunidad Autónoma de Aragón (Revista AESFAS- Diciembre 2012)

AESFAS Diciembre 2012

 
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Publicado por en diciembre 26, 2012 en Derecho Fácil

 

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